Jak se nezbláznit z pronájmu
Bydlení je považováno za jednu ze základních lidských potřeb, jeho zabezpečení přispívá k celkové životní pohodě. Ačkoli se dnes může zdát, že každý řeší své bydlení hypotékou, není tomu tak. Nájemní smlouvu má v České republice téměř 1,4 milionu domácností. Ne každá domácnost má přitom potřebné informace o právech a povinnostech, které jí z nájemního bydlení vyplývají. Pro pronajímatele, který stojí na druhé straně nájemního vztahu, zase pronájem bytu znamená řadu starostí s výběrem slušného nájemníka a údržbou bytu.
Pronájem nemovitosti, výběr správného nájemníka, zákonné povinnosti pronajímatelů i nájemníků, výpověď smlouvy i vystěhování neplatičů – to jsou věčná realitní témata. Někdo se s pronájmy pere sám, jiný využívá služeb správců nemovitostí. V poslední době se množí služby, které za určitý poplatek řeší problémy vlastníků. Vezmou si do správy vaši nemovitost, o pronajímání se kompletně starají a vám pak platí nájem snížený o svoji provizi.
Nájem bytu představuje specifickou kategorii nájemních vztahů, která je samostatně upravena zvláštními ustanoveními občanského zákoníku (§ 2235 – 2301) a dalšími právními předpisy. U starších nájemních smluv platí princip retroaktivity, tedy zpětné účinnosti. Pokud je tedy nájemní smlouva uzavřena podle starého občanského zákoníku, řídí se aktuálně novým občanským zákoníkem, který vešel v platnost 1. ledna 2014.
Nájem bytu vzniká písemnou nájemní smlouvou, podle které pronajímatel přenechává za úplatu byt do dočasného užívání nájemci a nájemce se za užívání bytu zavazuje platit pronajímateli nájemné. Jinou než písemnou formu smlouvy zákon nepřipouští. Pokud se i přesto pronajímatel domluví s nájemcem ústně, může se v budoucnu dovolávat neplatnosti smlouvy z důvodu její ústní formy pouze nájemce, nikoliv pronajímatel. Navíc platí, že pokud nájemce byt užívá v domnění, že nájem vznikl, a pronajímatel se také chová způsobem, jako by smlouva byla uzavřena, považuje se po uplynutí tří let nájem za uzavřený. A to i v případě, že nebyla nájemní smlouva uzavřena vůbec nebo byla uzavřena pouze ústně či je neplatná z jiného důvodu. Písemná forma smlouvy se však doporučuje již z důvodu, že se tak lze vyhnout možným nerodozuměním a sporům ohledně práv a povinností pronajímatele a nájemce, například ohledně výše sjednaného nájemného a trvání smlouvy. Obsahu nájemní smlouvy je třeba vždy věnovat zvýšenou pozornost.
Nájemce by si měl při uzavírání nájemní smlouvy ověřit, že smlouvu sjednává s osobou, která je k tomu oprávněna, zpravidla tedy s vlastníkem bytu. Ten by měl své vlastnické právo prokázat výpisem z katastru nemovitostí. Pokud s nájemcem neuzavírá smlouvu vlastník bytu, mělo by být ve smlouvě uvedeno, na základě čeho osoba uzavírající smlouvu jedná, a její oprávnění by mělo být i prokázáno plnou mocí. Pokud bude smlouvu podepisovat pouze jeden ze spoluvlastníků bytu, měl by se rovněž prokázat plnou mocí od ostatních spoluvlastníků. Všichni spoluvlastníci by pak měli být ve smlouvě výslovně uvedeni a řádně označeni.
K tomu, aby se jednalo o nájemní smlouvu a byla platná, musí být ve smlouvě povinně uvedeny smluvní strany a předmět nájmu. Rovněž z ní musí vyplývat účel nájmu a závazek spočívající v úplatném dočasném užívání bytu nájemcem. Nájemce a pronajímatel musí být ve smlouvě jednoznačně určeni, a to jménem a příjmením, datem narození a bydlištěm. Pokud je pronajímatel právnickou osobou, tak názvem, identifikačním číslem a sídlem. Nájemcem bytu může být pouze fyzická osoba, která byt užívá k vlastnímu bydlení, případně k bydlení členů své domácnosti. Nebude se tedy jednat o nájem bytu, pokud bude nájemcem fyzická osoba, která bude byt užívat výhradně pro svou výdělečnou činnost, nebo pokud bude nájemce byt užívat krátkodobě, například pro rekreaci nebo studijní či pracovní stáž.
Ve smlouvě nesmí být ustanovení o smluvní pokutě za nedodržení smluvních povinností nájemcem. Pokud by takové ustanovení v nájemní smlouvě bylo obsaženo, nájemce by se jím nemusel řídit. To platí i pro další nepřiměřená ustanovení ve smlouvě a ustanovení, která zkracují zákonná práva nájemce. Příkladem takových ustanovení může být zákaz návštěv nebo zákaz každodenního vaření.
Ve smlouvě by měl být uveden i účel nájmu, tj. bydlení, postačí však, pokud jej lze dovodit z obsahu smlouvy. V pochybnostech, zda se v případě sjednané krátké doby užívání jedná o krátkodobé užíván či o bydlení, by vzhledem k ochraně nájemce platilo, že se jedná o bydlení a tedy o nájemní smlouvu.
Předmětem nájmu může být obytný prostor, tedy byt či dům, ale i soubor místostí či jen jedna místost. V případě, že předmětem nájmu není celý byt, mělo by být ve smlouvě přesně uvedeno, které prostory je nájemce oprávněn na základě smlovuy užívat. Nový občanský zákoník opustil termín příslušenství bytu, ve smlouvě by tedy mělo být vymezeno, jaké všechny prostory jsou dány do nájmu, například zda je pronajímán i sklep, půda a podobně. Předmětem nájmu však může být i jiný než obytný protor, například hausbót či obytný vůz. Není tedy rozhodující, zda byl pronajímatý prostor jako byt právně zkolaudován, ale zda je pronajat za účelem bydlení. Obecně platí, že pronajímaný prostor musí být ve stavu způsobilém k bydlení, pronajímatel a nájemce se však mohou dohodnout že do nájmu bude dán i prostor, který tento požadavek nesplňuje. Lze tak pronajmout i neobyvatelný prostor, pokud s tím bude nájemce souhlasit. Byt, respektive jiný prostor, který je předmětem nájmu, by měl být ve smlouvě označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným bytem. Bytová jednotka má být označena číslem, názevem ulice, uvedením čísla popisného domu, ve kterém se nachází, případně i číslem orientačním. Je možné také uvést dispozici o bytu a umístění bytu v daném podlaží. Ke smlouvě lze též připojit plánek bytu či patra s vyznačeným bytem.
Témata, kterými se budu zabývat v následujících příspěvcích o nájmech:
- výhody a nevýhody nájemních smluv na dobu určitou i neurčitou
- na co si dát pozor při převzetí bytu
- povinnosti nájemníků i pronajímatelů
- jak se vypořádat s vadami bytu
- kdy a za jakých podmínek mohou být v bytě prováděny úpravy
- možnosti navyšování nájemného
- co s neplatiči a přebíráním bytu
- jak ukončit nájem
- aktuální situace na trhu s nájemním bydlením
Autor
Jsem realitní makléřka specializující se na Prostějov a okolí. Jako prostějovský rodák mám výbornou znalost trhu s nemovitostmi v regionu se spoustou lokálních kontaktů. Prodeji nemovitostí se věnuji již několik let a za tu dobu jsem pomohla mnoha klientům splnit si svůj sen o bydlení. Točím videoprohlídky, pracuji na sociálních sítích, vytvářím stránky nemovitostí.. vše s jasným cílem. Prodat vaši nemovitost za co nejvyšší cenu k vaší plné spokojenosti.
Stáhněte si také zdarma e-book Jak se nespálit při prodeji nemovitosti, který jsem pro vás na základě stovek zkušeností s úspěšným prodejem připravila.
